抵当権

抵当権 順位の放棄、放棄ついて質問お願いいたします。 Aの土地(1,80...抵当権

不動産の抵当権親戚から依頼され親がお金を貸しました。
その担保として、親戚からは不動産を提供され、抵当権を付けました。
貸した金額と不動産(お金を貸した当時の売却可能金額)はほぼ同額です。
抵当権を付けたときは、親が一番抵当権者だったのですが、いつの間にか三番まで抵当権がついていました。
親戚の返済も滞りいざ不動産を売却して返済となった場合、これはどういうことになるのでしょうか?拙い知識では抵当権がついている場合は弁済もしくは債権者(ここでは抵当権者ということになるのでしょうか)の同意が得られないと売却できなかったと思います。
仮に、一番抵当権者の親がお金ではなく、代物弁済を受けるとなった場合、二番目と三番目の抵当権者の権利はどうなるのでしょうか?法律的知識があまりないので、わかりやすく教えていただけると助かります。

任意売却の場合には2番、3番の人たちにも了解を取り、不公平なく分けるなどの交渉をしてからでないと実質的には売る事が出来ません。
抵当権を外してくれないからです。
一方、抵当権者が競売を申し立てられた場合には順位順に売却代金から支払われ、余ったら下位の抵当権者に渡されます。
代物弁済はこういったケースではできませんが、仮に競売もしないで抵当権者が不動産を受け取った場合には1番抵当権者と所有者が同一となるため、債権債務が混同となって実質消えてしまうため2番抵当権者が1番に繰り上がります。
従って、任意売却の時のように、2番、3番の人たちに交渉して幾らか払って移転するという事になります。
この交渉がまとまらなかった場合には実行しない方が良いですね。

2014/11/11 16:42:28

抵当権の問題AはBから1000万円借り入れて自己の不動産に抵当権を設定したこの場合で、次のうち正しいのはどれか?このうちの肢の一つなんですがBが受けられる被担保債権の範囲での利息については満期となった最後の2年分であるこれは、正しいんですが問題文では、抵当権者はBだけで一般債権者もいないのにBは満期の2年分しか受けられないのでしょうか?

そう決めておかなければ、後続の抵当権者は不安でたまりません。
たまたま後続の抵当権者がいなかっただけで、だからと言って、任意に利息を幾年かに及ぶと決めても、外部から認知できないので、勝手は許されない方がいいのです。

2014/8/30 21:11:18

転抵当権についてです。
Aさんが持っている抵当権を担保に、Bさんから100万借りた場合、転抵当権とはAが第1抵当権だとBはどのように転抵当権を設定するのですか?よろしくお願いします。

行政書士試験の範囲ではありませんが、転抵当権の設定は「付記登記」という形で行われます。
例えば、ある不動産に1番抵当権(権利者B)と2番抵当権(権利者C)がある時、ざっとこのような感じで登記されます。
乙区1番 抵当権設定 権利者B 担保額オイクラ万円乙区2番 抵当権設定 権利者C 担保額オイクラ万円BがXから、抵当権(乙区1番)を担保にカネを借りた場合、Xの転抵当権の設定登記は「乙区1番」に付記される形で登記されます。
ざっとこんな感じ。
乙区1番 抵当権設定 権利者B ゴニョゴニョ…・付記1番 転抵当 権利者X ゴニョゴニョ…乙区2番 抵当権設定 権利者C ゴニョゴニョ…当然、Xが設定を受けた転抵当権はCが持っている抵当権に優先することに変わらないので、こういう形になるわけです。

2015/4/2 11:47:42

Pさん おはようございます。
付記登記は現在登記されている登記にさらに登記されるものだとおもっていて なんだそれは? と考えておりましたが理解できました。
理解の確認ですが乙区1番とは(土地の名前)ですね?
この土地の持ち主は上記の図の中には登場してないので仮にRさんとして債務者Rさんの土地乙区1番ですね?そこに一番抵当権者Bがいて転抵当をすると後順位抵当権者がいてもその間に すっと 入ってきて付記1番と表記されるのですね?そして後順位抵当権者Cに優先します。
上記の理解でよろしいですか?また更に転転抵当権などはあるのですか?付記2番 付記3番はありますか?
よろしくおねがいします。
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抵当権設定後の面積変更中古住宅売買に関わる話です。
売買日同日に銀行融資を受けるので抵当権設定が行われます。
その中古物件の地番変更登記が必要な為、買主が抵当権設定後変更登記を行う予定で準備いたしました。
先日、土地家屋調査士から 中古物件の面積が登記と違って増えていると言われたのです。
質問1売買契約書の面積は 登記上のものと同一で売買が行われてもよいですか?(仲介業者は問題ないと言っています)質問2銀行からは融資OKと言われているそうですが 抵当権設定してるのに担保面積が変わっても問題ないのですか?年末でお忙しいのに申し訳ありませんが 教えてください

1.一個の建物であれば家屋番号で特定できるので問題ありません。
2.銀行が知るか知らないかで対応が変わるでしょう。
銀行にとって、実際の面積が登記上と違っても大した問題ではありません。
ただ、融資後に一部を取り壊して面積が減ったとかいうのは容認できませんがね。
(銀行が知れば変更登記を要求されるでしょう)そもそも論として、何故「面積が増えているのか」という問題があります。
「増築」に依るものなら、工事業者の証明などで表示変更登記を行います。
詳しい手続き方法は状況にも依るので土地家屋調査士に尋ねてください。
勝手に増築を行っていて「違法建築」などの問題が生じると、形式に囚われる銀行ですので何を言い出すか分かりませんよ?因みに地番変更登記を抵当権設定後に行うとのことですが、設定後の謄本で地番が変更されている必要があるのではありませんか?これは銀行も知っていることですよね?登記の前後の問題でなく、「完了形」がどこかと言う問題です。

2016/12/29 14:05:13

面積が変わったのは、地番変更のため土地家屋調査士が建物図面の登録もないから 再度確認したところ 増築したタイミングは不祥。登記内容よりも面積増え、付属建物も二番取り壊し、三番が建築されていました。
地番変更登記は担保件設定後の予定で、契約前に銀行に伝え承諾を得ました。タイミングは 出来上がりが 設定後の謄本で変更されていればOKです。
しかし、昨日、銀行から連絡あり
①売買日以降に地番変更するのは把握してたが、面積変更登記を出すのは初耳。
(土地家屋調査士から変更登記内容が銀行に届けられたそうです)
売買日には所有権移転登記があり、建物地番変更と面積増築が同時に申請できない。
新しい面積上に抵当件設定ができない。
と、言っています。
よくわからないのですが、出来上がりが新面積、新地番に抵当件設定できてたとしても、
抵当権設定申請時に(抵当権設定契約書)に前面積を書くのがおかしいと言ってます。
どうしたらいいのですか>

根抵当権についてです。
例えば元本確定した根抵当権は、根抵当権設定者の承諾不要で移転できてしまうし、連帯債務者への変更も認められるようになります。
上記の連帯債務者への変更もみとめられるとはどんな状況でしょうか?よろしくおねがいします。

根抵当権は、元本確定に伴って性質が変わって抵当権に近いものになり、連帯債務者への変更も認められます。
根抵当権の設定は、根抵当権者と土地所有者の間の設定契約によりますが、根抵当権が担保する債務は、「債務者」が根抵当権に対して負担する(一定の範囲の)債務が対象となります。
そうなので、その債務について、相続の発生や債務引受けなどで債務者の名義が変わったときには、根抵当権の連帯債務者への変更も認められることになります。

2014/12/13 22:22:52

民法の混同の問題で、甲土地の所有者がA1番抵当権B、2番抵当権C、3番には地上権Dで登記されていた場合AからCが土地の所有権を譲り受けても、2番抵当権は消滅しませんよね?

地上権者Dがいますので、 2番抵当権は混同により消滅しません。
ただし、もし、2番抵当権の被担保債権が、混同した場合は、被担保債権は消滅し、2番抵当権も付従性により消滅します。

2017/5/7 10:56:25

②抵当権設定時に土地と建物が同一の所有者に属していたが後に建物または土地が譲渡され土地建物の所有者を異にするに至った場合、法廷地上権が成立します。
①抵当権に後れる借地権は抵当権に対抗できませんから、法廷地上権を認めなければ、競売後に建物収去の問題を生じることになってしまいます。
①の状態がわからずです。
例をあげてご教示よろしくお願いします。
また②は抵当権付きで誰かに譲渡されたとの解釈でよろしいですか?よろしくお願いします。

いよいよ法定地上権が出てきましたか。
ここはじっくり腰を据えてテキストを読まないと理解できませんよ。
それはさておき、借地権ってわかりますか?借地借家法で定義がありましたよね。
建物所有目的の、地上権または賃借権のことです。
で、①で言っているのは、抵当権設定登記が入った後になって、たとえば建物が譲渡されて別人所有になった、ということです。
土地所有者をA、抵当権者をB、建物譲受人をCとすると、Cは建物だけ買っても土地に入れないのでは困りますから、Aの土地を借りることになりますよね。
ところがBが土地の抵当権を実行して土地が買受人Dの所有になった時、Cの借地権はどうなるかというと、Bの抵当権より劣後するので吹っ飛んでしまいます。
それだと、Cは建物を収去して土地を明け渡さなければならなくなる、ということです。
②は、法定地上権の成立要件を思い出してください。
土地と建物の一方または両方に抵当権が設定されていて、競売で所有者が別々になった場合に成立するわけです。
土地にだけ抵当権が設定されていて、建物には設定されていない、と言う状況でも、同じ問題は起きます。
なので、必ずしも「抵当権付で譲渡された」場合に限った話ではありません。
要は、借地権との対抗関係の話をしているのですから、土地に抵当権が付いているのが要件です。

2015/3/25 14:22:18

この質問の直後になされた質問を見ていると、あなたが法定地上権の何たるかをまるで理解せずに問題集に取り組んでいることがよくわかります。
法定地上権は、土地と建物の所有者が不一致になってしまったときに、建物収去(取り壊し)、土地明け渡しになってしまうという、社会経済上の損失を避けるために考えられた制度です。
なので、いったんその成立要件を満たして抵当権が設定された以上、その後に土地や建物の権利がどう変化したとしても、競売の結果として土地と建物の所有者が別になれば必ず成立します。
そのことが理解できていないから、おかしな質問を繰り返しているんだという認識を持ってください。>

住宅ローンと根抵当権について教えてください。
自宅を建替えようと住宅ローンの事前審査を申し込んだのですが、建てる土地に根抵当権がついてるため断られてしまいました。
これは、母親と共有の土地に母親がアパートローンを組んだ時設定されたものです。
30年ローンの総額は5000万円、残金約1500万円です。
ちなみに今回事前審査を申し込んだ銀行と借り入れしている銀行は同じだったのですが、事前審査はそれ以上進めないと言われました。
自宅の建替え資金をどこからどう借りたらよいのかアドバイスいただきたくお願いします。
私は、勤続20年以上の会社員で今回は自分名義で借りたいと考えています。

土地の既存の担保は「根抵当権」でしょうか?「抵当権」でなく。
私が銀行員なら「前に進めない」でなく、下記の様な方法を考えます。
推測ですが、アパートローンの残高から、担保余力はあるものと考えます。
「根抵当権」であるが故に問題ならば、「根抵当権の確定」を行えば実質的には「抵当権」に出来る訳ですから、先順位債権額は1500万円に確定できます。
この状態で、土地に(場合によってはアパートにも)次順位の住宅ローン抵当権設定を行い、必要に応じて土地の担保順位変更を行います。
つまり『アパートローンの担保~アパート1番、土地2番/住宅ローンの担保~住宅1番、アパート2番、土地1番』とする訳です。
もうひとつの方法は、費用がかかりますが、アパートの底地と住宅の底地を分筆し、住宅の底地部分の「根抵当権」を抹消します。
(そうすれば住宅ローンに関して先順位の担保は無くなります)いずれも「担保余力がある」というのが前提ではありますが、ご質問の範囲からは「何故、そういう提案を出来ないのかな?」と銀行の対応に疑問を持ちます。
二つの債権(担保)が自行であることと、抵当権で残高が減少することを考えれば銀行のリスクは小さいと私は判断します。
アパートの収益(入居)状況に問題が無く、住宅ローンの基本的な条件がクリア出来ているのであれば、丸ごと他行で肩代わりして貰えませんかね?

2010/1/7 09:37:05

会社の根抵当権が3番まであるのは普通なのですか?1つだけというのは普通しないのでしょうか?3番と言うように多いほうが資金繰りが大変な可能性が多いという受け止め方でよいのでしょうか?また、1番と3番の債務者が同じ人物(会社)になっているというのを見たのですがそれはなぜですか?2番だけ順番を入れ替えて名前を並べているのも見ました。
さっぱり見方がわかりません。
さらに権利部(甲部)というのは権利を持っている人物(会社)ということでしょうか。
すなわち債権者?で権利部(乙部)は債務者等のことでしょうか?何からでも結構ですので どなたか 素人の私にご教授ください。
補足ありがとうございます。
一番は会社の経営状況です。
それを知りたいために抵当権設定していることがわかる書類をもらってきたのですが見方がわかりません。

目的は、何を知りたいのですか?1つか2つにしてほしい。
・会社の経営状態?・抵当権と根抵当権の違い?・所有権?・登記簿(ちょっと古いか)の見方?

2014/11/26 20:57:42

手元に無いので確認しずらいのではしょって説明します。
不動産謄本には表題部、甲区、乙区と分かれています。
表題部はその通り不動産の種類、地目、面積等が分かるようになってます。甲区は所有権情報、乙区は担保権等です。
根抵当権は商売人(会社含む)が一般に多く利用する担保権で長期買い入れ、短期借入、手形債権なの不特定の債権を極度額枠内での融資を受ける事が出来ます。
1番とか3番とか気になっているようですが、必ずしも資金繰りが大変とは限りません。
それよりも担保権には最後の方に共同担保という記号がありますので
共同担保を指定してその関連の全ての不動産の謄本を取ってみてください。
そうすればその会社のおおよその取得不動産がわかります。そこで不動産の評価をしてみてください。3番まで設定してあっても全体の評価額より設定額(極度額)を差引いた金額が不動産の余力と言います。>

抵当権 順位の放棄、放棄ついて質問お願いいたします。
Aの土地(1800万円)について、第一順位の抵当権(抵当権者B 500万 )第二順位の抵当権(抵当権者C 1300万)無担保債権者D1000万が設定されておりBがDに抵当権を放棄すれば、その土地の競売が実行された時の配分は以下の通りになります。
抵当権者B:125万円抵当権者C:1300万円無担保債権者D:375万まず抵当権Cは関係ないので1300万は貰えると考え残りのお金500万をBとDが第一抵当権と同じ順位となるので500万と1000万を 1:2と考えるのではないのですか?解答にはBとDの被担保債権はそれぞれ500万円と1500万円なので、1:3で按分します。
よって、Bに配分される金額が125万円(=500万円×1/4)、Dに配分される金額が375万円(=500万円×3/4)となります。
1500万ってどこからでてきたのですか?Bの500万がもらえるので1500万となるのでしょうか?私のやり方としてはAの土地について。
第一順位の抵当権(抵当権者B 1000万)第二順位の抵当権(抵当権者C 1500万)第三順位の抵当権(抵当権者D 3000万)実行され土地が5000万で売れた場合BからDに対して抵当権順位が放棄された場合Cはとりあえず1500万を貰えると考え。
残りの3500万をBとDが貰うので1000:3000 =1:33500ワル4=875875:2625よってB 875万C 1500万D 2625万と解答もあっているんですが、このやり方では最初にした問題ではいつもやっているやり方では同じ解答になりません。
抵当権の放棄のやり方と抵当権の順位の放棄の計算のしかたは同じですよね?無知でわからないので分かりやすくご解答よろしくお願いいたします。

順位の放棄でも抵当権の放棄でも計算式は同じです。
被担保債権が500万と1000万なら、当然按分計算する場合は1:2ですから、配当金はBが500万×1/3 Dは500万×2/3になりますが、どう考えても端数が出る答えになります。
問題として1円未満切り上げという問題が単発で出ていることは考えにくいので問題の文言等をもう一度確認して下さい。
Dの債権額が1000万というのは本当にあっていますか?それと細かいようですが、抵当権の処分の計算は、必ず処分が行われない場合の配当額を計算しましょう。
”残りの3500万をBとDが貰うので”という言い方に少々引っかかります。
結果は合っていますが、もし通常の配当額をまったく考慮せずに計算していたとすると、これが抵当権者が4人でそれぞれ配当が存在する場合等、問題を複雑にされた場合計算を間違いやすくなりますよ質問の問題を例にすれば、当該不動産が1800万円で売却され、抵当権の放棄がない場合の配当額はBが500万Cが1300万Dが0円です。
これを計算した後に、BとDにおいて放棄がなされているので、BとDの通常の配当額500万円+0円=500万円を、被担保債権額で按分する(500万:1000万)します。
という計算方法です。
ですから、「Cは無関係だから1300万の配当をし、残りをBとDで按分する」という表現は誤りです。
私の思い過ごしならそれはそれでいいのですが。

2016/3/13 21:18:50

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