抵当権

抵当権抹消を自分でしてよいものなのでしょうか。 残債が1700万円ほど...抵当権

抵当権の後順位者の弁済期限満期について教えてください。
こんなことあり得るのかどうかも分かりませんが、あったとしたら教えてください。
例えばAがBに2000万円のお金を借り、A所有の資産評価2000万円の甲土地にAを抵当権設定者、Bを抵当権者として抵当権を設定したとします。
返済期限は平成30年1月です。
その後、また別にAはCからも500万借りていて、甲土地にCを2番抵当権者として抵当権を設定しました。
ただ、返済期限はBよりも早く到達する平成26年9月です。
この場合、返済期限、もしくは何らかの都合によりCがBより先に抵当権を実行(競売申立?)しなければならなくなり、弁済を受けることは可能なのでしょうか?その場合、競売で2000万以下でしか競落されなかった場合はBは弁済を受けれないのでしょうか?質問がヘタクソで申し訳ないですが、要は後順位者が一番抵当権者よりも期限を早く弁済を受けたくなった場合どうなるのかが知りたいです。
根抵当権での場合も、上記のようなケースはいかがでしょう?Bの極度額2000万、Cは500万、競落2000万以下の場合もお願いします。

2番抵当権を実行して競売に掛けたければ、CはAのBに対する債務総額を上回る額で自ら落札することを裁判所に約束すればいいのです。
そうしなければ裁判所が競売を受け付けてくれません。
つまりAのBに対する弁済期限がきていなくて、いまだに債務総額が2000万円だったとしたら、競売に掛けた結果、Cの約束した額を上回る入札者が現れなかった場合は、Cは自ら最高額の買受人として約束した2000万円以上の額で落札してしまうことになります。
その結果2000万円の価値のある不動産は、Cのものになり、実害は発生しませんが、Cが用意した落札代金の2000万円は、第一抵当権者のBの返済に全て充当され、Cの元には1円も戻ってきませんから、抵当物件を失っただけに過ぎないという現実だけが残ります。
不動産の価値が2000万円以上だったのなら検討する価値はありますが、2000万円の価値しか無い土地に対して、そんな馬鹿な選択をCがするわけがありませんので、現実的な話ではありません。
たとえば不動産の価値が2500万円なら、Cは他の入札者が絶対に手が出ない価格である2500万円で入札して、確実に落札してしまえば、500万円は戻ってきますので(実際には納付しなくても良い)、実質上2000万円で落札できたことになります。
これを2500万円で転売できれば500万円の債権が回収できたことになります。
なお上記のお話には、競売費用のことや、債権にかかる利息のことや、強制執行費用等のその他の費用や、不動産業者でないものが、競落した物件を合法的に転売できるのかといった問題点は考慮されていませんのであしからず。
それに2000万円の価値だろうと、2500万円の価値の不動産であろと、どうしても売りたい都合のある側が売り出すには、その価値を大きく下回る激安価格で売りださなければ売れないでしょうから、それもこの話には考慮されていません。
競売前にAが自己破産手続きをした場合も考慮されていませんので、現実を無視したような教科書的な回答に過ぎず、もし現実の話なら、検討すべき事は山ほどありますので、不動産問題に強い弁護士によく相談するべしというのが、もっともふさわしい回答になります。
根抵当の場合でも理屈は一緒です。

2014/9/17 08:51:46

できないという別回答がありますが間違いです。
出来るが、Bの債権を上回る額で落札することを約束する(保証金を提供する)必要があるということです。(民事執行法第63条)
それを上回る入札者がいなければ落札者になってしまいますので、買い受けなければ保証金は没収されBの債務の支払に充当されてしまいます。
それはCにとっては、馬鹿馬鹿しい事ですので、Aがどうしても許せないから自分の手で家から追い出したい、などの怒りが原動力でも無い限り、そんな赤字覚悟の競売を申し立てる馬鹿な人はいないでしょう。
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抵当権と根抵当権の違いを教えて下さい。

抵当権は特定の債権に対する担保。
根抵当は極度額を決める担保で、例えば「家を担保に1000万円まで貸します。
何回に分けて借りても構いません。
」というような使い方。
通常の抵当権だと、今回貸す1000万円の担保に、ということになります。

2015/4/11 22:32:48

抵当権を設定しようとする者は現地を調査するのが常識となっており、建物が存在すれば、更地の場合よりも土地の担保価値を低く評価すると民法の参考書に書かれているのですが、ここでいう抵当権を設定しようとする者とは抵当権者のことですか?債務者の方ですか?稚拙な質問ですが、お答えいただけると嬉しいです!

その参考書の記述は間違い。
抵当権は「債務者から設定される」ものよって被担保債権を有する者を主語とするのなら抵当権の設定を受けようとする者 としないといけないし文脈からして以上じゃないと意味が通らない。

2015/10/5 16:42:21

抵当権ってなんですか?詳しくお願いします補足法学のテストで抵当権を説明させるというので回答できるような感じだとありがたいです

担保物権のうち、占有を移転させずに、担保権を設定する方法。
通常の動産では、質権や留置権など、占有を移転しないと、担保権を設定できず、債務者は、占有を失ってしまう欠点があった。
抵当権は、占有の移転を伴わずに、担保を設定できることから、債務者は、使用、収益を失わないまま、起債できる。
占有を移転しないので、登記できるもの以外では、抵当権は設定できない特徴がある。
動産では、譲渡担保などが有るが、性質は異なります。
建設機械や登録自動車等は、登録が有ることから、抵当権設定できます。

2018/1/17 20:43:56

土地の抵当権について質問させてください。
新築の為、不動産から土地の購入契約、手付金払い込み済みの状態です。
不動産から、土地に抵当権がついており、A銀行は抵当権抹消してくれたが、B銀行がなかなか抵当権を抹消してくれないので、土地の購入がいつ出来るか、もしかしたら、抵当権の抹消が出来ないかもしれないといった状況です。
不動産の方から、抵当権を外すのに4ヶ月はかかるでしょうとのことで、早くももう5ヶ月が過ぎてしまいました。
不動産からは、行政書士の方がB銀行に抵当権抹消がなんとか出来るように掛け合ってくれているとのことでした。
不動産からは、私共に購入の判断は任せるとのことで、白紙に戻してもよいと言われました。
私も主人も、この土地が良いと気に入っており、子供もいるので、小学校、中学校が近い土地を諦めたくないので、年内はこの土地の抵当権が外せることを願い待とうと思っています。
皆様に知恵をいただきたいのですが、抵当権が外せない場合、何か少しでも良い案などございますでしょうか??法務局も抵当権抹消の手続きもできるとのことで、不動産に相談し、法務局に依頼した方が、早く抹消出来る可能性などありますでしょうか??ご意見いただけましたら、有り難いです。
補足迅速に対応していただき、ありがとうございました。
文章に不足がありました、申し訳ありません。
土地の抵当権が付いているのが、土地の所有権者の1人の方の分で(この土地の所有権者が四人ほどおられるとのこと)その方が住宅ローンを組んだ際にこの土地に抵当権が付けられたようです。
この方も抵当権が外れるよう頑張ってくれているようですが、私共は、この方と行政書士、B銀行が実際どのようなやりとりをしているのか分からない状況です。

先の人もおっしゃっている通り不動産屋の土地に抵当権が付いているのなら不動産屋がB銀行の支払いを完済しない限り抹消できません。
B銀行がどうのという話ではなく不動産屋が金を返す話です。
その土地は諦めて手付金の倍返しを要求するのが良いでしょう。
不動産屋に「さっさとB銀行に金払え!」と言うべきです。
「払えないなら貴方の債務不履行で解約ですよ」と言ってください。
不動産屋は貴方が無知なので騙し通せると思っています。
初心者向けのマンガで分かる宅建の本がありますので勉強される事をお勧めします。

2018/5/12 18:46:39

通常は取引の際にその土地の所有者にお金が支払われます。それは現金でもローンでも同じです。取引は不動産屋とするのではなく所有者と行いますので4人いれば4人と売買契約を結び履行します。4人の持分が均等として売買価格が1000万円とします。支払われるのは1人250万円ずつですね。しかし2000万円の抵当権が設定されていて残金が1500万円あれば1人375万円を銀行に払わなければ抵当権は抹消できません。でも売買で得られるおかねは250万円なので1人ずつ125万円を手出ししなければ抹消登記はできない事になります。こんな感じで引っかかっているんじゃないでしょうか?つまり1人が125万円を用意できない訳ですね。>

根抵当権の譲渡根抵当権の譲渡を行う際、それが分割譲渡であれば転抵当権者は利害関係人になるとありますが、もともと権利譲渡のさい、前権利者と後権利者とで契約するわけですから利害関係人にはならないのでは?違うんですか?

A=3億の根抵当権者、B=Aの根抵当権の転抵当権者、C=根抵当権の分割譲渡を受ける人とします。
Aの3億の根抵当権から1億をCに分割譲渡した場合、分割譲渡した1億についてはBの転抵当権は消滅してしまうので、転抵当権者Bは分割元の2億の根抵当権についてしか転抵当を行使できなくなります。
これは転抵当権者Bにとってとても不利なので、根抵当権の分割譲渡においては転抵当権者Bの承諾が必ず必要になります。
(なお、転抵当権者Bは分割譲渡契約の当事者ではありません。
)民法の条文に根拠がありますので、挙げておきますね。
民法398条の12 第2項根抵当権者は、その根抵当権を二個の根抵当権に分割して、その一方を前項の規定により譲り渡すことができる。
この場合において、その根抵当権を目的とする権利は、譲り渡した根抵当権について消滅する。

2018/3/14 16:59:15

抵当権の順位の変更について。
参考書に、抵当権の順位の変更には、「抵当権者全員の合意」が必要とあります。
この抵当権者全員とは、順位に関係のない抵当権者の合意も必要なのでしょうか。
例えば、1番抵当権者:Aさん、2番抵当権者:Bさん、3番抵当権者:Cさんとして、Bさんが1番になりたくて、Aさんと順位を変更したとします。
つまり、1番抵当権者:Bさん、2番抵当権者:Aさん、3番抵当権者:Cさんになるときです。
この場合、変更に際して、Cさんの合意も必要なのでしょうか。

Cの合意は不要です。
Cの優先弁済権に影響しないからです。

2015/9/12 16:40:23

抵当権の付いた建物を解体したいのですが・・・。
質問者は地主です。
その貸していた土地の上に問題の家が建っています。
相続放棄された空家が10年以上放置され、老朽化が進み危険な状態になりつつあります。
所有者は家族一同相続放棄されているのですが、連絡はとれる状態です。
このままではらちがあかないので、責任もあると思ったので地主として全額負担でこの家を解体したいと考えているのですが、この家には抵当権が付いています。
抵当権者に事情を説明したところ、この家の解体について全面的に協力してくれるとのことでした。
しかし抵当権の抹消にはお金がかかるとのことで、建物の滅失登記をすることで、抵当権を消滅させたい、という内容の答えでした。
そこで質問なのですが、解体後のトラブルを避けるため(壊してもOK解体後も訴えない)に、お互い書面を取り交わそうということになったのですが、この書類は何か雛形的なものが存在するのでしょうか?法務局にいけばこういった書類はあるのでしょうか?もし雛形がないならばどういった内容にすればいいのでしょうか?どうぞ回答のほどよろしくお願いします。
補足所有者ではないので登記官に職権で滅失登記していただく話にはなっています。
相続放棄されたかたには解体の責任はないものの、一言元所有者にことわったほうがいいとの登記官の助言もいただいております。

あなたが壊しても滅失登記はできませんよ(あなたは所有者ではないでしょ).相続人全員もまた相続放棄されてるということなので,取り壊し義務等は一切ありません.以上の事情がありますので,被相続人の財産について相続財産法人が成立します.この相続財産法人の管理人の選任を,被相続人の最後の住所地を管轄する家庭裁判所に申し立ててください.やり方や書式は家庭裁判所にいけば教えてもらえます.その上で取り壊し,滅失登記(ネット上にひな形があったりします)をするなど必要な措置を取ります.なお,抵当権付の建物を取り壊した場合,抵当権者は取り壊した人に損害賠償請求等ができますので,次の書面を取りそろえてください.承諾書(抵当権がついた建物を取り壊し,これにより自身の抵当権が消滅しても問題ないとする,抵当権者による承諾を証する書面)印鑑証明書(抵当権者の印鑑証明書で,市町村長又は登記官,若しくはその他の公務員がその職務上作成したもの)印鑑証明書に表示されている印鑑を必ず承諾書に押させてください.?補足に関して?(そういえば表示の登記だから職権抹消ができたのか)相続人は相続放棄をしたとき,相続の時に遡って相続人ではなかったことになります.つまり,元所有者というのは被相続人以外に存在しないのです(法律上)(事実上は別だけど).適法に処理しようとすると管理人を選任したうえでするほうが望ましいということから上記の見解を申し上げさせていただきました.相続財産管理人選任審判申立書のひな形(申立手数料は収入印紙800円)www.ac-souzoku.jp/data/5-4.pdfこれの申立の実情のところを適宜書き換えてください.なお,建物が壊れたときにけが人が発生した場合には第一順位相続人が保管上の責任を問われる可能性があります.その旨を言えば,放棄相続人の側でしてくれるのでは?

2012/3/6 13:48:05

抵当権と遺言執行者について遺言執行者がある場合において、相続人から不動産の譲渡を受けた者は、たとえその旨の登記をしていても、民法177条の第三者には該当しないとされています。
また、相続人が第三者のために抵当権を設定しその旨の登記をしても、受遺者は、遺贈による目的不動産の所有権の取得を登記なくして第三者に対抗することができるとしています。
これはどういう意味ですか?私は抵当権付きの建物と土地を遺言書により遺贈される予定ですそして遺言執行者ですやはり抵当権は付いたままですか?

遺言執行者が指定されている、ということは、相続人には遺産の処分権限がない、処分権限は遺言執行者にしかない、ということです。
なので、遺言の執行によって利益を受ける受遺者は、相続人の処分を無効であると主張でき、それは登記の有無とは無関係です。
さて、あなたが遺贈される予定の不動産に抵当権を設定したのは誰でしょうか。
もし相続人なら上記の理由で抵当権設定を否定できますし、被相続人なんだったら抵当権付きの土地を遺贈されたことになります。

2017/9/27 15:41:57

私の遺贈予定の土地に抵当権を設定したのは従兄弟の叔父です。隣に従兄弟が住んでいるのですが、従兄弟の家を建てる時に隣の私たちの建物と土地も担保にしたようです。(少しこちらの建物が従兄弟の土地に飛び出しているので抵当権設定されたもようです。少し複雑です。現在弁護士も入っていますが抵当権のことは相談していません。説明が全然なってませんが、この抵当権は10年くらい悩んでます>

抵当権抹消を自分でしてよいものなのでしょうか。
残債が1700万円ほどあり、自宅を売却しそのお金で一括返済をする予定でおります。
当方は住信SBIネット銀行で現在抵当権を設定しており買主さんは大手メガバンクで融資を受ける予定とのこと。
この場合、単に一括返済をして抵当権を抹消するだけではなく、新たに買主の銀行で抵当権を設定する手続きをすることになりますから買主の司法書士に一任するよりほかに方法はないのでしょうか。
住信sbiネット銀行からは決済完了後の9:30-17:00の間に会社に直接書類を取りに来いと言われています。
決済日当日、家族で二手に分かれ一人は決済立会、もう一人は書類を受け取りそのまま法務局へ。
と考えていたのですが。
余り資金に余裕がないものですから数万円の司法書士報酬を節約できるのととてもありがたいのです。
絶対に抵当権抹消と設定は同一司法書士でいけないということであれば例えば銀行から発行される抵当権抹消書類を自分で取りに行くことですこし負けてもらう。
など、何か交渉の余地はあるのでしょうか。
良いアドバイスがありましたら御教示ください。

抹消登記は自分で出来ます。
司法書士に頼む登記費用約2万円が節約出来ます。
ただ今回は抵当権抹消登記を先に行うと閉鎖がかかり設定や所有権移転が出来ない可能性もあるので抹消、設定、移転を同時に行わないといけないと感じます。
司法書士と法務局で待ち合わせしてと思っていても司法書士がオンライン申請をする予定なら出向きませんし、貴方自身が抹消登記の手続きにまごつくかもしれません。
国家資格者が行うというのは、それなりのことですよ。
設定する司法書士に任せるのが一番かと抹消が二万円前後ですから解除証書を手配しても二千円位しか引かれないと感じますよ

2017/10/8 10:33:48

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