抵当権

1.抵当権の効力は設定されていた建物は当然にその建物の敷地の賃借権...抵当権

後順位抵当権の一部のための順位譲渡ですが、抵当権の一部の順位譲渡とはどこが違うのでしょうか?目的も1番抵当権の2番抵当権の一部(金何円のうち金何円分)への順位譲渡になるのですが、一部の順位譲渡との違いを教えてください。
ご教授よろしくお願いします。

1番抵当権が5000万円、2番抵当権が4000万円という事例にします。
① 1番抵当権の一部(金5000万円のうち金2000万円)を2番抵当権に順位譲渡します。
競売代価が7000万円だったとすると、まず1番抵当権者が3000万円配当を受けます。
残りは4000万円ですが、2番抵当権者の6000万円のうち、4000万円は譲受人が優先ですから、2番抵当権者が全額配当を受けます。
つまりこの事例では、1番抵当権者が譲渡した分だけ無担保債権になります。
もちろん、競売代価がもっとあれば1番抵当権者の配当は増加します。
② 1番抵当権を2番抵当権の一部(金4000万円のうち金2000万円)に順位譲渡します。
競売代価が7000万円だったとすると、まず1番抵当権の順位譲渡を受けた2番抵当権者が2000万円の配当を受けます。
次に1番抵当権者が5000万円の配当を受け、順位譲渡を受けていない2番抵当権者の2000万円については無担保債権になります。
もちろん、競売代価がもっとあれば2番抵当権者の配当は増加します。
①と②で配当額が異なるのがお分かりでしょうか?

2015/3/20 19:04:06

抵当権の物上代位判例14年3月12日転付命令の第三者の送達と抵当権の差し押さえは、両者の先後によって決められる他方判例10年3月26日一般債権者の差し押さえと抵当権の物上代理についての差し押さえが競合している場合には、一般債権の差し押さえが第三債務者に送達された時期と抵当権登記設定時期の先後で決まる様です。
14年の判例と10年の判例では、権利が競合しているかどうかの違いだけのような気がしますが、競合というのは、抵当権者が差し押さえして、一般債権者が差し押さえしているということでしょうか?その場合に、差し押さえの前後ではなく(早いもの勝ち)ではなく、抵当権の設定時期と第三債務者への送達の時期により優劣が決まると言うのは、なぜですか?

>競合というのは、抵当権者が差し押さえして、一般債権者が差し押さえしているということでしょうか? そのよう考えてOKです。
>その場合に、差し押さえの前後ではなく(早いもの勝ち)ではなく、抵当権の設定時期と第三債務者への送達の時期により優劣が決まると言うのは、なぜですか? 抵当権は担保物権であり、優先弁済効があるから。
物上代位は、担保物権の目的物に代わるものに対し、優先弁済効が及ぶことを認めるものだからね。
不動産の権利関係は、登記によって対抗力が生ずる(民法177条)。
一般債権者と物権取得者の優劣は、対抗問題でしょ。
実質的に考えても、抵当権は登記によって公示されているから、抵当権の目的物に代わる権利について物上代位が優先するとしても、一般債権者などの第三者は不測の不利益を被るわけではない。
ただし、物上代位は無制限に認められるわけではなく、抵当権の目的物に代わる権利について、「払渡または引渡」の前に差押えすることが必要(民法372、304)。
転付命令は、権利を移転するものであるから、「払渡または引渡」に該当する。
だから、転付命令が効力を発生する前に抵当権者の差押えが必要になる。

2015/9/5 06:01:24

公共用地として抵当権付土地を取得する場合に、所有権移転登記に先立って、あるいは同時に、抵当権抹消登記を代位により嘱託する事は可能でしょうか。
分筆して一部分を取得する場合は、取得する部分の抵当権消滅承諾書を分筆登記に添付する事で可能ですが、一筆全体を買収する場合はどういう方法がありますか。
(土地所有者は経費がかかるとの理由で自治体の方でやって欲しいとの意向です。
)具体的にどういう手順で、またどういう添付書類が必要か、教えて下さい。
補足抵当権者は解除に同意しています。
代位原因は売買による所有権移転登記請求権です。
こういう理由で代位により抵当権を抹消できるものかどうか、また他に何か方法があるか教えて下さい。
(債務者が自分で抹消登記するのが一番簡単ですけど…。

一筆全体の抵当権を消滅させるとなると、抵当権消滅承諾書ではできませんまた、代位による登記に関しては、共同申請における登記権利者が登記義務者に代位するということは許されないので、抵当権の抹消登記を代位により行うということはできませんまた抵当権の抹消登記の単独申請は次の場合にのみ認められます・判決により行う場合・登記義務者行方不明で共同申請ができない場合に、公示催告の申し立てをしたうえで除権判決を得たとき・登記義務者行方不明で共同申請ができない場合に、「債権証書」および「債権並びに最後の2年分定期金の受取証書」があるとき・登記義務者行方不明で共同申請ができない場合に、債権の弁済期より20年を経過し、かつその期間の経過したのち、債券、利息および債務の不履行により生じた損害の全額に相当する金銭の供託をした時よって抵当権の放棄の場合は原則通り共同申請となりますただ質問のケースは抹消登記の登記権利者が官公署ということでしょうか?その場合は不登法116条1項に該当します(官庁又は公署の嘱託による登記)第百十六条 国又は地方公共団体が登記権利者となって権利に関する登記をするときは、官庁又は公署は、遅滞なく、登記義務者の承諾を得て、当該登記を登記所に嘱託しなければならない。
不動産登記法コンメンタール2010.11.25第一版第一刷(日本評論社)によるとこの場合は登記原因を称する情報、登記義務者の承諾を称する当該登記義務者が作成した情報を添付しますが、登記識別情報(いわゆる権利書)の添付は要しないとなっていますただこの116条は官公署が所有する不動産に関する所有権およびその他の権利についての規定です所有権移転登記に先だって単独で抵当権抹消登記の嘱託ができるか否かは疑問ですその場合は抵当権をつけたまま所有権移転登記をして連件で同時に後件として所有権抹消登記を嘱託すべきものと考えますただ抵当権の付着した土地を官公署が所有権移転として譲受が可能かどうかは、それは官公署の内部決済の問題でしょう

2015/4/4 12:37:50

根抵当権の共有者の権利の移転で質問お願いします。
共有者が他の共有者に権利を譲渡する場合は、放棄となりますが、放棄ですと一方的な意思表示なので無償と理解しておりましたが、有償で権利を移転する場合は、原因はどうなるのでしょうか?私は権利移転は第三者の場合だと理解しておりましたが、共有者でも有償ならば権利移転になると理解してよろしいでしょうか?また、その場合は放棄と同様に共有者、設定者の承諾書は不要でよろしいでしょうか?よろしくお願いします。

目的が権利移転、原因が譲渡でしょう。
所有権の共有者持分全部移転と同じことです。
新しい寝抵当権者は出現しないので、設定者の承諾は不要です。

2016/5/14 13:39:17

根抵当権の処分において根抵当権設定者の承諾が必要なのは、あらたな根抵当権者が出現する、つまりその新根抵当権者と債務者との間の被担保債権も担保不動産で担保せざるを得ないからです。
ご質問の場合、新たな根抵当権者は出現していませんので、設定者の承諾は不要です。>

抵当権 更生登記に関してAが単独で所有権移転登記を受けた土地にCが抵当権を設定している場合で、錯誤を原因とした更生登記によってA、B共有の所有権移転登記に更生する場合に関してですが、この更生登記には抵当権者Cの承諾が必要だと思います。
上記の内容を前提としての質問ですが、この錯誤の状態の登記を信じ抵当権の登記をした抵当権者Cに関して、不動産には公信力が無い事からCの承諾を取る必要が無い様な気がするのですが、なぜ承諾が必要なのでしょうか例えば、Aが売主、Bが買主で土地を売買し、所有権移転登記をした後にBが土地に抵当権者をCとする抵当権を設定した。
その後、Aが売買の錯誤を理由に売買の無効、Bに所有権移転登記抹消を、Cに抵当権抹消を請求した場合B、C共にそれを承諾、抹消登記をせざる負えませんよね?公信力に関していまいち理解できていない部分があるのでご教示よろしくお願い致します。

確かに登記に公信力はありませんが所有権更正登記に限っては権利の一部抹消の実質があるため、A単有名義の不動産をAB共有名義の不動産に更正する場合にはBの権利に関しては抵当権が及ばなくなるというように、いわば抹消登記をされたような形となります。
ですのでこの場合にはCの承諾が必ず必要となってきます。
ちなみに質問者様の事例でABの売買が錯誤無効の場合にもCの承諾を得て抹消登記をすることになりますが、もしCが承諾をしない場合にBからAへの所有権移転登記も可能となります。
この場合は抵当権付きの所有権が移転するという形になりますのでCの承諾は不要ということになります。

2014/6/16 23:52:49

抵当権の判例で、「抵当不動産の交換価値の実現が妨げられて抵当権者の優先弁済請求権の行使が困難となる場合は…」とありますがどういう意味なのでしょうか?

抵当不動産の交換価値なんですから、任意売却したり競売したりすることが妨げられて。
抵当権者が優先的に債権回収するのが困難になる事態です。
不動産所有者から賃借権の設定を受けて居座ってしまい、競売を妨害するとか、あるいは抵当建物を壊してしまうとか、そういうことです。

2015/10/7 08:31:48

正当(?)な占有者でも不当な占有者でも妨害排除請求ができるのでしようか??>

抵当権が設定された借地上の建物。
法定地上権は「抵当権設定時に土地・建物が同一人物に所属、且つ抵当権設定時に建物が存在していた場合に認められる」とされていますが、借地上に建物を所有していた場合はどうなるのでしょうか? 例えばAが土地所有者でBがAの土地を賃貸して家を建てた後、土地に抵当権が設定され、実行された場合、Bの家はどうなるのでしょうか? Bの家も一括競売されるのでしょうか? 以上、宜しく教えてください。

抵当権が設定された時点で土地建物の所有者は別人なのですから法定地上権の問題ではないことはおわかりですね?一方、一括競売の条件は、土地に抵当権が設定された時点で建物がなかったことですよね?ご質問のケースは家が建った後に土地抵当権が設定されてますから一括競売の対象ではありません。
土地に抵当権が設定されて土地が競売されたんだから、土地の買受人が現れるだけです。
問題は、Bの土地の賃借権が保護されるかどうかですが、建物がB名義で登記されている以上は、賃借権は対抗力を持っています(借地借家法)。
なので、Bは土地の買受人に土地賃借権を対抗でき、建物収去や土地明け渡しの義務は負いません。

2015/2/4 17:29:46

根抵当権登記について質問です。
ただいま、個人所有の土地がありそこに根抵当権がついてます。
その土地を会社で売る為に所有権を個人から会社名義に売買する事にしました。
根抵当権も個人から会社債務にしようとする場合はやり一度抹消してから新規で根抵当権をつけなおさないと駄目でしょうか?債務者の変更では無理ですかね?なるべく登録免許税が少なくなるようにしたいのですが・・・補足根抵当権者は金融機関です。
金融機関の了承はまだ取れてませんが取れたとしてだとはやり変更の方が良いですよね?登記の方は債務者の変更だけで済むのでしょうか?範囲の変更や債務引受などの登記も入ってきますか?

>根抵当権も個人から会社債務にしようとする場合はやり一度抹消してから新規で根抵当権をつけなおさないと駄目でしょうか?いや~、抹消したらまずいでしょ。
順位が保全されませんから。
抹消して、改めて設定なんて、その間に税金の滞納でもあったら根抵当権は劣後しちゃいますので。
根抵当権者は承諾しないと思いますよ。
債務者の変更でしょうね。
ただ、完全に個人→会社にすると、それまでの個人に対する債務が担保されなくなりますので、個人→個人+会社にするか、債権の範囲の変更で、それまでの個人に対する債務も含めるか・・・そのあたりは金融機関が詳しいと思います(出入りの司法書士もいるでしょうから、利益相反にあたるか、議事録が必要かも見てくれると思います)ただ、基本的な疑問ですが、>その土地を会社で売る為にすぐに売るなら根抵当権はいじらなくても(そのまま抹消してしまえば)いいような気がしますが。

2012/2/27 15:07:41

抵当権について質問です。
例えば抵当権の付いた土地の付加物(無くなると土地の価値が著しく下がるような高価なもの)に関して、抵当権者Aに無断で抵当権設定者Bが第三者Cと売買契約を結んだ場合、Aと両者の関係はどのようなものになってくるのでしょうか?設定者B→原状回復等の物権的請求権、期限の利益の喪失第三者C→抵当権設定地の付加物であることを善意・無過失の場合は192条に基づき返還請求不可、悪意・過失がある場合は搬出前の時点らならば返還請求、搬出後ならば返還請求不可だがAの利益を著しく害しているので不法行為とみなし賠償請求これであっていますでしょうか?諸事情により飛び飛びにしか学んでおらず、知っている方からすれば不可解な考え方や分かりにくい文章かと思いますがご指摘いただけると嬉しいです。
回答宜しくお願いいたします。
補足回答ありがとうございます。
自分で読み直してわかりにくかったので補足させて頂きます。
付加物ですが、高価な庭石とかの解釈でお願いします。
土地の価値計算に入るくらい高価なものであるなら、それを知った上で買った以上、毀損じゃないですけど著しく土地の価値を下げることでAの損害となるから...と思ったのですが、正直自分でも不法行為なのか???と思っておりまして意見頂けて本当に助かります。
ありがとうございます。
悪意について。
なるほど、確かに登記している以上付加物であることを知っているならば悪意ですよね。
ありがとうございます。

売買契約を結んだ、というだけであれば何も問題が起きません。
抵当権は設定登記で公示されており、たとえば土地自体を売却したって追及力があります。
問題は、設定登記で公示されている効力を阻害するような行為があるかどうかです。
なので、現段階で物権的請求権は行使できないし、約款に特約なければ失期もしません。
ましてやCに対してどうこうできません。
じゃあ、抵当権の公示を破る行為とは何なのか、ですね。
Cがその物を搬出してしまった場合に問題が生じます。
この辺りは学説が分かれているところです。
搬出されてしまったら、抵当権の公示から外れるためにアウト、という考え方と、搬出されてもCに即時取得されなければセーフ、という考え方があります。
なお、いずれにしても通常の用法ではない搬出については物権的請求権を行使できます。
逆に、通常の用法なら止められません。
山林の樹木を伐採して売り渡したって、それが林業経営者のなりわいであれば、止めるわけにはいかないからです。

2016/12/9 07:27:06

補足について
もちろん庭石とか五重塔とか、重要な物であるという認識で回答しています。
それを買ったからと言ってその段階では不法行為でも何でもありません。
搬出が不法行為かというと、売買によって取得した動産を搬出するのは不法行為ではありません。
抵当権の対抗力で物権的請求権を行使できるかどうかということです。
悪意だったら即時取得が成立しないので、返還請求できるだけの話です。>

1.抵当権の効力は設定されていた建物は当然にその建物の敷地の賃借権に及ぶ。
抵当権の登記があれば敷地の賃借権を第三者に対抗できる...は抵当権が登記されていなければ競落人は土地の賃借権を取得できない...という趣旨ではありませんよね?つまり当然に土地の賃借権を取得できる。
2.明認方法は取引の条件ではなく第三者への対抗要件である。
独立物でなければ取引の客体とならない。
明認方法等によって土地の庭木は独立物として扱われる。
...この3つの文全てが正しいと明認方法が取引の必要条件となってしまい第一文に矛盾するのですがじゃあどの文が間違っているのですか?

1.建物抵当権の効力は敷地賃借権にも及びます。
そのことと、競落人が当然に敷地賃借権を取得できるということとは違います。
敷地賃借権の譲渡には敷地賃貸人の承諾を要するからです。
建物抵当権の登記がないのであれば、第三者である敷地賃貸人にも抵当権を対抗できず承諾を得るのは困難でしょう。
2.全然矛盾してませんけど。
土地にある庭木だけを譲渡しても、当事者間ではそれで有効です。
庭木を譲渡された側が明認方法を施せば、第三者にも対抗できます。
三つめの文は、明認方法を施さなければ土地に付合してしまうと言ってるだけです。

2015/3/13 06:48:19

2.どうして?
土地にある庭樹を売りたい→庭木は建物とは違い土地からの独立物とはみなされない→独立物でなければ取引の客体とならない→庭木を独立物にするには明認方法等を得なければならない→..てな感じで途中で明認方法を得ることがどうしても必要になるつまり明認方法は取引の条件になるんじゃないですか?
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