抵当権

根抵当権についての質問です。ちょっと混乱しています。 1番根抵当権...抵当権

抵当権設定後の面積変更中古住宅売買に関わる話です。
売買日同日に銀行融資を受けるので抵当権設定が行われます。
その中古物件の地番変更登記が必要な為、買主が抵当権設定後変更登記を行う予定で準備いたしました。
先日、土地家屋調査士から 中古物件の面積が登記と違って増えていると言われたのです。
質問1売買契約書の面積は 登記上のものと同一で売買が行われてもよいですか?(仲介業者は問題ないと言っています)質問2銀行からは融資OKと言われているそうですが 抵当権設定してるのに担保面積が変わっても問題ないのですか?年末でお忙しいのに申し訳ありませんが 教えてください

1.一個の建物であれば家屋番号で特定できるので問題ありません。
2.銀行が知るか知らないかで対応が変わるでしょう。
銀行にとって、実際の面積が登記上と違っても大した問題ではありません。
ただ、融資後に一部を取り壊して面積が減ったとかいうのは容認できませんがね。
(銀行が知れば変更登記を要求されるでしょう)そもそも論として、何故「面積が増えているのか」という問題があります。
「増築」に依るものなら、工事業者の証明などで表示変更登記を行います。
詳しい手続き方法は状況にも依るので土地家屋調査士に尋ねてください。
勝手に増築を行っていて「違法建築」などの問題が生じると、形式に囚われる銀行ですので何を言い出すか分かりませんよ?因みに地番変更登記を抵当権設定後に行うとのことですが、設定後の謄本で地番が変更されている必要があるのではありませんか?これは銀行も知っていることですよね?登記の前後の問題でなく、「完了形」がどこかと言う問題です。

2016/12/29 14:05:13

面積が変わったのは、地番変更のため土地家屋調査士が建物図面の登録もないから 再度確認したところ 増築したタイミングは不祥。登記内容よりも面積増え、付属建物も二番取り壊し、三番が建築されていました。
地番変更登記は担保件設定後の予定で、契約前に銀行に伝え承諾を得ました。タイミングは 出来上がりが 設定後の謄本で変更されていればOKです。
しかし、昨日、銀行から連絡あり
①売買日以降に地番変更するのは把握してたが、面積変更登記を出すのは初耳。
(土地家屋調査士から変更登記内容が銀行に届けられたそうです)
売買日には所有権移転登記があり、建物地番変更と面積増築が同時に申請できない。
新しい面積上に抵当件設定ができない。
と、言っています。
よくわからないのですが、出来上がりが新面積、新地番に抵当件設定できてたとしても、
抵当権設定申請時に(抵当権設定契約書)に前面積を書くのがおかしいと言ってます。
どうしたらいいのですか>

根抵当権についてです。
例えば元本確定した根抵当権は、根抵当権設定者の承諾不要で移転できてしまうし、連帯債務者への変更も認められるようになります。
上記の連帯債務者への変更もみとめられるとはどんな状況でしょうか?よろしくおねがいします。

根抵当権は、元本確定に伴って性質が変わって抵当権に近いものになり、連帯債務者への変更も認められます。
根抵当権の設定は、根抵当権者と土地所有者の間の設定契約によりますが、根抵当権が担保する債務は、「債務者」が根抵当権に対して負担する(一定の範囲の)債務が対象となります。
そうなので、その債務について、相続の発生や債務引受けなどで債務者の名義が変わったときには、根抵当権の連帯債務者への変更も認められることになります。

2014/12/13 22:22:52

②抵当権設定時に土地と建物が同一の所有者に属していたが後に建物または土地が譲渡され土地建物の所有者を異にするに至った場合、法廷地上権が成立します。
①抵当権に後れる借地権は抵当権に対抗できませんから、法廷地上権を認めなければ、競売後に建物収去の問題を生じることになってしまいます。
①の状態がわからずです。
例をあげてご教示よろしくお願いします。
また②は抵当権付きで誰かに譲渡されたとの解釈でよろしいですか?よろしくお願いします。

いよいよ法定地上権が出てきましたか。
ここはじっくり腰を据えてテキストを読まないと理解できませんよ。
それはさておき、借地権ってわかりますか?借地借家法で定義がありましたよね。
建物所有目的の、地上権または賃借権のことです。
で、①で言っているのは、抵当権設定登記が入った後になって、たとえば建物が譲渡されて別人所有になった、ということです。
土地所有者をA、抵当権者をB、建物譲受人をCとすると、Cは建物だけ買っても土地に入れないのでは困りますから、Aの土地を借りることになりますよね。
ところがBが土地の抵当権を実行して土地が買受人Dの所有になった時、Cの借地権はどうなるかというと、Bの抵当権より劣後するので吹っ飛んでしまいます。
それだと、Cは建物を収去して土地を明け渡さなければならなくなる、ということです。
②は、法定地上権の成立要件を思い出してください。
土地と建物の一方または両方に抵当権が設定されていて、競売で所有者が別々になった場合に成立するわけです。
土地にだけ抵当権が設定されていて、建物には設定されていない、と言う状況でも、同じ問題は起きます。
なので、必ずしも「抵当権付で譲渡された」場合に限った話ではありません。
要は、借地権との対抗関係の話をしているのですから、土地に抵当権が付いているのが要件です。

2015/3/25 14:22:18

この質問の直後になされた質問を見ていると、あなたが法定地上権の何たるかをまるで理解せずに問題集に取り組んでいることがよくわかります。
法定地上権は、土地と建物の所有者が不一致になってしまったときに、建物収去(取り壊し)、土地明け渡しになってしまうという、社会経済上の損失を避けるために考えられた制度です。
なので、いったんその成立要件を満たして抵当権が設定された以上、その後に土地や建物の権利がどう変化したとしても、競売の結果として土地と建物の所有者が別になれば必ず成立します。
そのことが理解できていないから、おかしな質問を繰り返しているんだという認識を持ってください。>

住宅ローンと根抵当権について教えてください。
自宅を建替えようと住宅ローンの事前審査を申し込んだのですが、建てる土地に根抵当権がついてるため断られてしまいました。
これは、母親と共有の土地に母親がアパートローンを組んだ時設定されたものです。
30年ローンの総額は5000万円、残金約1500万円です。
ちなみに今回事前審査を申し込んだ銀行と借り入れしている銀行は同じだったのですが、事前審査はそれ以上進めないと言われました。
自宅の建替え資金をどこからどう借りたらよいのかアドバイスいただきたくお願いします。
私は、勤続20年以上の会社員で今回は自分名義で借りたいと考えています。

土地の既存の担保は「根抵当権」でしょうか?「抵当権」でなく。
私が銀行員なら「前に進めない」でなく、下記の様な方法を考えます。
推測ですが、アパートローンの残高から、担保余力はあるものと考えます。
「根抵当権」であるが故に問題ならば、「根抵当権の確定」を行えば実質的には「抵当権」に出来る訳ですから、先順位債権額は1500万円に確定できます。
この状態で、土地に(場合によってはアパートにも)次順位の住宅ローン抵当権設定を行い、必要に応じて土地の担保順位変更を行います。
つまり『アパートローンの担保~アパート1番、土地2番/住宅ローンの担保~住宅1番、アパート2番、土地1番』とする訳です。
もうひとつの方法は、費用がかかりますが、アパートの底地と住宅の底地を分筆し、住宅の底地部分の「根抵当権」を抹消します。
(そうすれば住宅ローンに関して先順位の担保は無くなります)いずれも「担保余力がある」というのが前提ではありますが、ご質問の範囲からは「何故、そういう提案を出来ないのかな?」と銀行の対応に疑問を持ちます。
二つの債権(担保)が自行であることと、抵当権で残高が減少することを考えれば銀行のリスクは小さいと私は判断します。
アパートの収益(入居)状況に問題が無く、住宅ローンの基本的な条件がクリア出来ているのであれば、丸ごと他行で肩代わりして貰えませんかね?

2010/1/7 09:37:05

抵当権 順位の放棄、放棄ついて質問お願いいたします。
Aの土地(1800万円)について、第一順位の抵当権(抵当権者B 500万 )第二順位の抵当権(抵当権者C 1300万)無担保債権者D1000万が設定されておりBがDに抵当権を放棄すれば、その土地の競売が実行された時の配分は以下の通りになります。
抵当権者B:125万円抵当権者C:1300万円無担保債権者D:375万まず抵当権Cは関係ないので1300万は貰えると考え残りのお金500万をBとDが第一抵当権と同じ順位となるので500万と1000万を 1:2と考えるのではないのですか?解答にはBとDの被担保債権はそれぞれ500万円と1500万円なので、1:3で按分します。
よって、Bに配分される金額が125万円(=500万円×1/4)、Dに配分される金額が375万円(=500万円×3/4)となります。
1500万ってどこからでてきたのですか?Bの500万がもらえるので1500万となるのでしょうか?私のやり方としてはAの土地について。
第一順位の抵当権(抵当権者B 1000万)第二順位の抵当権(抵当権者C 1500万)第三順位の抵当権(抵当権者D 3000万)実行され土地が5000万で売れた場合BからDに対して抵当権順位が放棄された場合Cはとりあえず1500万を貰えると考え。
残りの3500万をBとDが貰うので1000:3000 =1:33500ワル4=875875:2625よってB 875万C 1500万D 2625万と解答もあっているんですが、このやり方では最初にした問題ではいつもやっているやり方では同じ解答になりません。
抵当権の放棄のやり方と抵当権の順位の放棄の計算のしかたは同じですよね?無知でわからないので分かりやすくご解答よろしくお願いいたします。

順位の放棄でも抵当権の放棄でも計算式は同じです。
被担保債権が500万と1000万なら、当然按分計算する場合は1:2ですから、配当金はBが500万×1/3 Dは500万×2/3になりますが、どう考えても端数が出る答えになります。
問題として1円未満切り上げという問題が単発で出ていることは考えにくいので問題の文言等をもう一度確認して下さい。
Dの債権額が1000万というのは本当にあっていますか?それと細かいようですが、抵当権の処分の計算は、必ず処分が行われない場合の配当額を計算しましょう。
”残りの3500万をBとDが貰うので”という言い方に少々引っかかります。
結果は合っていますが、もし通常の配当額をまったく考慮せずに計算していたとすると、これが抵当権者が4人でそれぞれ配当が存在する場合等、問題を複雑にされた場合計算を間違いやすくなりますよ質問の問題を例にすれば、当該不動産が1800万円で売却され、抵当権の放棄がない場合の配当額はBが500万Cが1300万Dが0円です。
これを計算した後に、BとDにおいて放棄がなされているので、BとDの通常の配当額500万円+0円=500万円を、被担保債権額で按分する(500万:1000万)します。
という計算方法です。
ですから、「Cは無関係だから1300万の配当をし、残りをBとDで按分する」という表現は誤りです。
私の思い過ごしならそれはそれでいいのですが。

2016/3/13 21:18:50

抵当権設定について質問です。
去年、土地を購入、現金にて支払いました。
建物が完成し、2000万円の住宅ローンを組みます。
銀行が抵当権を建物だけでなく土地にも同時につけるのは一般的だと思うのですが、土地を頑張って購入した側からすると、抵当権は建物のみに付けてほしいと考えてしまいます。
このような交渉はできるものでしょうか。

質問者さんの思う通りには出来ません。
交渉は無理かっと思います。
どこの銀行回っても貸してくれません。
実際 問題 質問者さんの考え通り建物にだけ、抵当権をつけて質問者さんが破産して、払えなくなった場合、建物だけの抵当権で、競売に出しても、売れないのが目に見えております。
破産した場合、銀行の不良債権になってしまう訳です。
家って言うのは、土地とセット出なければ どうにもならないのです。
土地とセットなら、債権は回収できる訳ですので、人様にお金を借りるって言うのは、そういう事なのです。

2017/12/1 01:45:14

やはりそういうものなんですね~
皆さんのおっしゃる通りです。
どの回答もよかったのですが、とても納得のいく回答でしたのでベストアンサーに選ばせていただきました。
>

抵当権抹消同意要って?家を建てるのに土地を購入しようと思いましたが備考覧に『抵当権抹消同意要』とありました。
これはどういうことでしょうか?教えて下さい。
補足皆様、分かりやすく説明いただきありがとうございました。
そこでさらに質問ですが、司法書士や銀行が絡んでくるとなると報酬も必要ですよね・・・。
いくらくらいなんでしょうか(土地は600万で出ています)あと、売りに出されているのに取引が中止になったり、購入すると言ってから手続きまで結構な日にちがかかると聞きました。
本当でしょうか?

現在その土地に抵当権がついたままになっている、という事を示しています。
抵当権が残り2000万円で、その土地の売値が2500万円でしたら、貴方が支払う2500万円のうち2000万円を売り主が金融機関に支払い、抵当権を抹消した土地を貴方に売ることになります。
大抵の場合、決済日に売り主と買い主が銀行などで司法書士と同席して①買い主が売り主に対して売買金額を支払う②買い主が、銀行に対してローンの残債務を支払う③銀行が抵当権抹消の書類を出す④司法書士が 抵当権抹消&所有権移転の登記を申請するという手続になります。
どちらにしろ、今の時点で貴方は「抵当権が抹消できなければ買わないよ」の意思表示だけでかまいません。
後は売り主サイドの問題ですから。
(補足への回答)抹消の費用は向こう持ちですので、貴方の負担するのは所有権移転費用(あれば抵当権設定費用)です。
登録免許税が土地の金額に対して1%かかるのと(売買金額ではなく、固定資産評価です)、司法書士への報酬合わせて10万円強くらいでしょうか。
取引が中止になったり、決済まで時間が掛かることは至極よくあることです。
なので不動産業者は関係者を急かしてタイミングを逸しないようにするんです。

2010/8/18 15:28:22

抵当権について質問です。
①抵当権 X②地上権 Y③抵当権 Zこのような順位で設定されている場合、Zが抵当権を実行すると、Xのそれも実行したことになり、それぞれが債権額に応じて配当を受け取ることになると思います。
しかし、Zの抵当権はYの地上権に劣後するため、底地としての価値しか把握しておらず、競売してもわずかな値段にしかなりません。
これでは、地上権に優先するXの抵当権を害することになるのではないでしょうか?またYの地上権はXとYのどちらが実行するかで存続の有無が決まってしまうのですか?根本的に抵当権を実行する際の流れが分かりません。
稚拙な内容の質問で申し訳ないのですが、どなたがご教授願えないでしょうか。

民事執行法188条が準用する同法59条では1項「不動産の上に存する先取特権、使用及び収益をしない旨の定めのある質権並びに抵当権は、売却により消滅する。
」2項「前項の規定により消滅する権利を有する者、差押債権者又は仮差押債権者に対抗することができない不動産に係る権利の取得は、売却によりその効力を失う。
」と規定されています。
これは、すなわち、Zが抵当権を実行した場合、1項によりZの抵当権のみならずXの抵当権も消滅し、2項により、1項の規定により消滅する権利を有する者、つまりZまたはXに対抗できない権利も効力を失いますので、Yの地上権もなくなることになります。
すなわち、Zが抵当権を実行した場合の不動産の評価価格は底値ではなく、不動産全体になるので、Xの権利が侵害されるというわけではないです。

2016/6/18 17:18:52

わかりやすいご説明ありがとうございます。なるほど、先順位の担保権者が基準になるのですね!すみません、民事執行法のことはよくわからなくて~_~;しっかり勉強しておきます(^_^) これでスッキリしました。お忙しいところありがとうございました!>

抵当権について、質問です。
抵当権の優先弁済は、抵当権設定の順位に応じて、優先して自己の債権の弁済を受けることができるものですよね?また、抵当権に基づき物上代位権を行使する債権者は、他の抵当権者がすでに物上代位権に基づき差押えをしているときは、配当要求の方法で優先弁済を受けることができないというところが理解できません。
例えば、第二抵当権者がすでに物上代位権に基づき差押しているときは、第一抵当権者は優先弁済を受けることができないのでしょうか?

抵当権ではなく、物上代位の性質の理解の問題だと思います。
物上代位は払い渡し又は引渡しまでに差し押さえないとダメですよね?そして差押は債権譲渡と異なり、払い渡し又は引渡しに含まれますよね?だからです。

2015/1/10 16:31:28

根抵当権についての質問です。
ちょっと混乱しています。
1番根抵当権者A社 債務者兼設定者B社、 2番根抵当権者C社債務者兼設定者B社、1番と2番の債権の範囲は売買取引で同様。
A社がC社合併され消滅、B社が適法に確定請求して、1番根抵当権合併移転登記及び確定登記。
合併前のAのBへの甲債権は1番で担保される。
合併により甲債権はC社に引継がれ、CのBへの売買取引債権となりますが、元々甲債権はAB間で発生しているので合併でCが承継しても2番根抵当権では担保されない・・・・・・・・・という考え方で良いのですよね?ご教授いただましたら幸いです。

1.民法第398条(根抵当権者又は債務者の合併)1項は「合併後承継する法人が、合併後に債務者に対して取得する債権も確定前の根抵当権によって担保される」と解釈されます。
つまり質問のケースでは「A会社とC会社の合併の場合で、同じ債務者Bに対する債権を担保する根抵当権を合併前に別々に設定している時には、A会社の合併前の債権はA社の根抵当権で、C社の債権はC社の根抵当権で担保することになる」言い換えると「A社の合併前の債権はC会社の根抵当権では担保されず、C会社の合併前の債権はA会社の根抵当権では担保されない」ことになる。
2.不都合を解消するためには質問にある通り「1番根抵当権合併移転登記及び確定登記」をすることになる訳です。

2016/4/26 20:23:31

-抵当権

© 2020 地方銀行ってどうなのよ?