抵当権

抵当権末梢登記をすることになったのですが抵当権に入っている建物の...抵当権

抵当権抹消について教えてください。
先日我が家の土地に明治時代の抵当権設定されていることが分かりました。
130年前のものです。
どうしたらいいか分かりません。
このまましててもいいのですか?知った以上子どもに残さず抵当権を外したいと思っています。
どこでどうしたらいいか教えてください。
弁護士?司法書士?法務局?お金はかかる?だれに払う?何もかもまったく分からないので詳しく教えてください。
よろしくお願いします。
持っているコインが少なく申し訳ありません。

司法書士です。
他の方で「そんなに費用がかからない」などと非常に無責任なことを言っている方が居ますが、実務で多くある例として、抹消するにしても抵当権者が個人であれば相続人調査からの抹消で10?20万円かかることもあり、法人であれば法人登記を辿り、清算人選任や特別代理人選任+訴訟で50万円以上かかることも普通にあります。
数百円の債権額を抹消するのにも非常に大変で、簡単に直接抹消や簡単に供託出来る例ばかりではありません。
まずは資料を持って司法書士に尋ねて下さい。

2017/12/31 00:54:24

抵当権についての質問です。
抵当権が設定されていない地番内に、アパートが1棟(抵当権未設定)建っています。
同一地番内に、もう1棟アパートを建築しますが、費用は借入にて支払うつもりです。
借入する銀行の審査は通ったのですが、土地と完成したアパートに加え、既存アパートも抵当権設定が必要だと言われたのですが、なぜなのか教えてもらえるとありがたいです。
抵当権設定は、土地と新しく建てるアパートだけでだめなのでしょうか?補足銀行の担当者曰く、同一地番内に建っている建物は、全て抵当権設定しなければならないのだそうです。
ちなみに、自己資金も半分以上充てるので借入額は総額の1/4位。
担保としての評価額は十分なはずです。

現役の銀行マンが回答されていますので蛇足になりますが。
住宅ローンで持分を少しでも奥様が持つと奥様を連帯保証人にすることを要求されます。
奥様が専業主婦で収入がなくてもです。
奥様のご両親から資金の贈与を受けた場合贈与税をなくすために奥様の持分を設定しなければなりません。
そうすると奥様の持分が発生します。
ローンが破綻したら金融機関は抵当権の行使をしますがここで奥様の持分が邪魔になるのです。
で、奥様を連帯保証人にしておいて奥様も同時に破産処理してもらうんです。
ご質問の内容と一緒で、破綻した時の処理をやりやすくするための方策です。
ご質問の内容に不満があるなら土地を分筆して新しく建てる土地と建物だけを登記上で独立させる必要があります。

2017/6/11 00:58:00

民法の抵当権について質問です。
買戻特約付売買の買主から目的不動産につき抵当権の設定を受けた者は、抵当権に基づく物上代位権の行使として、買戻権の行使により買主が取得した買戻代金債権を差押えることができる。
という事なのですが、具体的な事例でなぜ、そうなるのか教えてください。
補足sainomakiさん 回答ありがとうございます。
具体例で、先にBがAから甲不動産を買戻特約付で購入し、その後、Cからダイヤモンドを購入したでもいいのでしょうか?で、ダイヤモンドの支払期日を例えば半年後とし半年経ち、Bが支払えず、その後、Aが買戻権を行使したで理解しても大丈夫でしょうか?

カッコ内の数字は民法の条数具体例CはBにダイヤモンドを売り売買代金の支払日を決めた(555)。
CはBに対し売買代金債権を有している。
A(売手)がB(買手)に甲不動産を売り(555),その売買には買戻し特約が付いていた(579)。
上記売買契約により,甲不動産の所有権はBに移転している(555,176)。
Bの債権者であるCは甲不動産につき抵当権の設定を受けた(369)。
Bは支払日を過ぎてもダイヤモンドの代金を支払わない。
その後Aは買戻権を行使した。
買戻し権の行使とは,AはBに,Bの支払った代金・費用を支払うことにより,売買契約を解除することをいう(579)。
これによりBは買戻し代金債権(Aから支払った代金の支払いを受ける権利)を得た。
CはBがダイヤモンドの代金を支払わないので,CはBの買戻し代金債権に物上代位するためかかる債権を差し押さえた(372,304)。
というのが,具体的な事案です。
質問文の問題は,法的には買戻し代金債権が物上代位の対象となるか。
(対象となれば,物上代位権の行使に必要な差押えができることになる)物上代位とは抵当権においては抵当権の目的物(本件では甲不動産)が,別の形の価値に変形しちゃった場合でも,その別の形の価値に抵当権の効力を及ぼすよ。
ということです。
それは,抵当権が目的物の交換価値を把握する権利だからだと説明されます。
そこで,物上代位の条文を見ると(372が準用する304)(物上代位) 第三百四条 先取特権(抵当権)は、その目的物の売却、賃貸、滅失又は損傷によって債務者が受けるべき金銭その他の物に対しても、行使することができる。
ただし、先取特権者は、その払渡し又は引渡しの前に差押えをしなければならない。
条文上はBの買戻し代金債権が「目的物の売却、賃貸、滅失又は損傷によって債務者が受けるべき金銭その他の物」にあたるのかが問題となるわけです。
(※ちなみに,物上代位の目的物とは,物自体ではなく,その物に対する権利となります)あたれば,Cは物上代位権を買戻し代金債権に行使できるので,差押えができる(しなければならない)ということになります。
だから,Bの買戻し代金債権が,甲不動産の価値が別のものに変わったものと評価できるかが問題となるわけです。
判例(最判平11.11.30)はこれを肯定しました。
買戻代金は、実質的には買戻権の行使による目的不動産の所有権の復帰についての対価と見ることができるという理由です。
つまり,噛み砕いて説明すると甲不動産の所有権はBにありますが,買戻しにより得た代金は,(甲不動産をAに売り返して←ここは解除の法的性質とも絡むので正確な表現ではありませんが,便宜上。
)得た代金と同視できる。
だから,Bの得た買戻し場代金債権は,「目的物の売却又は滅失によって債務者が受けるべき金銭」(372,304)にあたり,物上代位の対象となる。
というわけです。
もちろん学説には否定説もあります。
他にも買戻しにより,抵当権設定の効果が覆るのではないかといった問題もありますが,それは上記判例や判例解説を参照してみてください。
補足1.AB甲不動産買戻し特約付き売買契約締結2.BCダイアモンド売買契約締結3.Bに抵当権設定契約ここ以降・場合14.ダイアモンドにつき支払なし5.つぎに【ここで抵当権を実行するということでしょうか?←それなら甲不動産は甲不動産として存在しており,物上代位とはならず,普通に抵当権実行すればよい】。
場合24.ダイヤモンドの支払なし5.そして買戻し権の行使6.この後に抵当権実行【買戻し後に抵当権実行しようと思った時,はじめて,物上代位の問題発生とななりす。
なぜなら,抵当権の本来の目的物が,他の価値に変形しているのは(甲不動産→買戻し代金債権)この時点からといえるからです。
】ちなみに,買戻権特約は登記でき,その後の第三者に対抗できるということは,覚えておいていたほうがいいかもしれません。
(例えば,買戻し権登記が具備された建物を買った場合,買戻し権により,その建物を取り上げられる(買い戻させられる)可能性があるからです。
)補足の問題がAB甲不動産買戻し特約付き売買契約締結 BCダイアモンド売買契約締結BCに抵当権設定契約でもBCダイアモンド売買契約締結AB甲不動産買戻し特約付き売買契約締結 BCに抵当権設定契約この順番に何か問題があるかと問われれば,CがBの債権者となったのちに甲不動産に抵当権の設定をうけるという点では同じで,上記のどちらでも,買戻し特約が実施されたら,物上代位に問題ありません。
少し自信ありませんが・・・

2012/1/25 01:32:31

根抵当権登記に劣後する地上権設定は、根抵当権が執行されたら地上権も抹消されると聞いたのですが、普通に根抵当権が抹消されたら地上権はそのまま残るのでしょうか?

そのとおりです。
根抵当権と地上権とでは、利益が対立することがあるので対抗関係にあると言えます。
対抗関係の優劣を決めるのが登記の順序です。
地上権の設定者は根抵当権があることを知った上で地上権を設定したわけですから、根抵当権が実行されれば地上権が抹消され、建物撤去・土地明渡しの義務を負うことが原則です。
しかし、あくまでも根抵当権と地上権は別の権利であることから、根抵当権が解除等により抹消された場合に、地上権を抹消させるという論理にはなりません。

2018/3/17 02:00:28

抵当権設定後につけられた従物には抵当権の効力は及びませんよね?ならば建物に設置した障子やふすまも抵当権設定後なら抵当権の効力は及ばないという結論になりませんか?

抵当権設定後につけられた従物には抵当権の効力は及ぶで。
造作買取請求権で検索してみ。

2014/6/12 06:59:41

抵当権の不動産についてすみません。
素人質問させてもらいます担保のついている不動産に住んでいるとします。
借金が300万円返せなくて、担保になっている建物と土地が売却されたとします。
建物と土地は8千万円で売れるとします。
残りのお金はどこにいくのですか?補足抵当権者が隣の親戚でそこに住んでるのが私でも、私にお金は入ってきますか?

不動産、相談オフィスをサイト開設しています―――――――――――抵当権などが設定されている不動産などザラにありますが、売却するなら「売却金」は全部、あなたのモノですよ。
抵当権者などは、返済残額を完済するだけのことです。
また不動産屋の仲介手数料など、諸経費は売却金の中から支払うだけです。
初歩的な質問ですので簡単ですが、売却金はどこへも行きませんよ。
以上、参考になれば幸です。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・返信されるなら「回答リクエスト」(4千字可)の方が詳細な回答ができますよ「返信」(4百字)。
リクエストは直接、当方に受信されます。
開くなら上記の公開IDからプロフィール左上の写真部分下をクリックで 可能です。
(再回答は翌日以後になる場合があります)

2018/4/28 10:42:08

回答ありがとうございます。抵当権者が親戚の人でその抵当権のかかったいる建物に住んでるのですが、売却すれば、売却金の中から担保代を私は支払わなくていいということですか?すみません何度も>

不動産登記法 抵当権の増額変更の話 抵当権の債権額を減額変更するには転抵当権者の承諾書も必要みたいですが、転抵当権者が承諾書の提出を拒絶できる場合って存在しますか?

質問タイトルと質問内容が食い違ってます。
なお、当然ながら承諾を拒否できる場合はあります。
そもそも転抵当権が設定されている場合、その利益を害するような債権減少行為はできません。
(377条2項)

2016/12/1 17:07:49

民法第370条 抵当権の効力の及ぶ範囲行政書士試験2008年31問建物の抵当権が実行された場合、抵当権設定時に建物内に置いていた家電製品のテレビには抵当権の効力は及ばない。
答えは「正しい」ですが、どうしてかわかりません。
従物は主物の処分に従うのでは?教えてください。

テレビは、建物と一体として利用されるわけではないので、従物とはいえないと思います。
なので、抵当権の効力は及ばない。
家電の中でも、壁に取り付けたエアコンは建物と一体として利用されるので従物といえるようですね。

2016/11/2 21:19:51

抵当権抹消登記の相談です。
土地を処分しようとしたところ、曾祖父の代の抵当権設定登記が残っていました。
債権証書も領収書も残っていないものと思われます。
(仮に債権が残っていたとしても、既に消滅時効済みと思われます。
)当時の抵当権者のお孫さんにあたる人のうち一人の所在はわかりました。
そこで抵当権抹消登記の手続きを進めたいのですが、当時の抵当権者の相続人およびその人の相続人全員を探し出して、委任状を取り付けなければいけないのでしょうか。
それとも手続き的にもっと簡単に済ませる方法はありますでしょうか。

基本は抵当権者の相続人全員を探し出し、抵当権の相続を行い、相続人全員、若しくは特定の相続人との間で抵当権の抹消です。
よって第1段階の抵当権の相続の段階で相続人全員の参加が必須。
登記義務者(抵当権者)が行方不明あれば、裁判所に対し公示催告の申し立てをして除権判決を得てからの抹消、金銭消費貸借契約書など債権を示す証書、返済を証明する領収書などを添付しての抹消、これらが一切なければ債権の全てを法務局(供託所)に供託して抹消します。
素人では無理な案件だとご理解下さい。
専門家である司法書士に依頼しないと抹消は出来ないと思います。

2015/8/24 11:50:25

抵当権末梢登記をすることになったのですが抵当権に入っている建物の敷地面積と登記簿に記載されている敷地面積の数字が違います。
その事を指摘され登記し直ししなければいけないものでしょうか?

コンサルをしている元宅建業者です。
あなたが司法書士に依頼すれば、抵当権抹消などは大した金額もかからないで安心して抹消してくれことは確かでしょう。
そして登記簿面積の何のは、あなたが疑念を持たずとも、しかるべき手続きにより司法書士が抹消してくれます。
ご自身でもわずかな金額で抹消など簡単にできますが、面積の違いなどがあるというのでは、資料を見なければ的確な断定はできません。
推測では避けた方が良いからです。
手続き上の問題がある抵当権設定なら、司法書士が誘導してくれるでしょう。
迷わずに依頼することをお勧めします。
以上、参考になれば幸です。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・返信されるなら「回答リクエスト」(4千字可)の方が詳細な回答ができますよ「返信」(4百字)。
リクエストは直接、当方に受信されます。
開くなら上記の公開IDからプロフィール左上の写真部分下をクリックで可能です。
(再回答は翌日以後になる場合があります)

2017/12/12 11:48:03

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