抵当権

抵当権付き不動産の売買について教えて下さい。 付帯権利として抵当権...抵当権

根抵当権の元本確定請求で起こり得ることは?以前消費者金融数社の残高を、そのうち1社が関係する謀金融機関から「まとめ借入~支払い」で一括返済いたしました。
その経緯は次のようなものでした。
(1)数社から借入分(仮に500万円と記させてください)を「まとめ借入~支払い」のため、上記謀金融機関から私名義の不動産に「根抵当権」を設定して500万円を借りました。
(2)その際、登記簿に「根抵当権」「極度額700万円」が記されました。
※借入額より極度額が多いのは、不動産担保の整理をするようになった場合、諸々の費用が要するので、との説明でした。
(3)以後、極度額内で借入は出来ない。
返済のみの条件で毎月返済(仮に6万円と記させてください)をすることになりました。
これにより10年後に精算は終わるのですが・・毎月6万円はきついのでと窓口の担当に申し出ましたら、5万以上だったらいくらでも良い。
その変わり返済期間が10年から15年に延びますと助言を受けました。
(4)以後、毎月5万円を遅延なく返済しました。
(この返済は謀金融機関からもらったカードでATMで行いました。
その際、都度ATMから印刷される明細に元本・利息の内訳が記され、現在は「元本3万円・利息2万円、残高200万円」といった内訳です。
(おおむねこんな比率です)※当初は5万円を入金しても、大半が利息で、次第に利息と元本の比率が狭まり、今は元本の割合が利息より多くなっています。
(5)それから10年が経ち、私はこのまま返済すれば、15年(あと5年)で終わると考えていましたが、ここにきて、上記の謀金融機関から「民法第398条の19第2項の定めにより、根抵当権の元本請求をいたします」と書面が届きました。
私にとっていきなりのことでしたので驚き、上記民法の関連箇所をネットで検索すると、その「それには10の原因がある」と分かりました。
このうち遺産相続等々は関係ないのですが「競売に掛けるための前措置」といった項目が目に付き、とても心配になりました。
その理由は、当初10年の返済期限を月々の返済額を減らして15年にして、結局10年で完済できていないから、なのかといった状況からです。
その競売を避けるために一括返済を求めてくるかも心配です。
ほかに債権譲渡といったことも心配です。
(6)当時の契約書は、どこに大切にしまいこんだのか、この機に幾ら探しても見つかりません。
ATMによる直近の入金明細には元本の残高等が印刷されています。
(7)以上につきまして、十分に経緯を示すことができていないと思いますが、こうした経緯を踏まえて「根抵当権の元本確定後に考え得る展開」について、ご助言ください。
よろしくお願いいたします。

まず、当初の返済計画というのは、何か書面になっているものでしょうかね。
それから、窓口担当者のアドバイスを受けて毎月返済額を減らされたとのことですが、合意を証する書面はありますでしょうか。
というのは、根抵当権というのは極度額と、債務者と、担保される債権の種類だけを決めておく、という権利なので、個々の借り入れ条件というのは別途契約する必要があるからです。
で、そもそも元の契約では追加借り入れができないとのことで、しかも極度額が700万円あって現在元本残高が200万円なのであれば、金融機関側が特に急いで元本を確定させる必要はないはずです。
不動産の担保価値が大きく下がっている、という特殊な状況でなければ、担保割れのリスクはないからです。
金融機関側からの立場から考えると、根抵当権設定から当初約束した10年が経過したので、いつでも根抵当権実行にかかれるよう元本を確定し、一括返済ができないようなら債権譲渡しよう、と考えることは十分あり得ます。
本来なら安心させてあげられる回答をしたいのですが、金融機関内部での伝達の齟齬や、あるいは担当者交代による方針変更などは十分にあり得るからです。
なので、15年返済に繰り延べになっているはずなので、従来通りの返済条件にしてくれという交渉をするのが妥当ではないかと考えます。
このため最初に書いたように、窓口担当者に相談した際の記録が重要になってきます。

2017/11/5 07:50:35

zac18617さん
ご丁寧にそして噛み砕いたご助言に感謝いたします。
その内容をつぶさに拝見いたしました。
>当初の返済計画というのは、何か書面になっているものでしょうか。
はい、当初の契約時に毎月の返済金額を列した用紙が添えられていました。それが、大切なものなので、契約書と一緒にしまいこみすぎで、必至で探しているのですが、見つかりません。
当時の窓口担当者と「10年を15年でも・・」の話は口頭でのことで、現在その担当者が居て覚えてくれていてもその証言がどこまで助けになるのか心配です。
ここで、下段引用のようにご助言頂きました
>元本を確定し、一括返済ができないようなら債権譲渡しよう、と考>えることは十分あり得ます。
このことにつきまして、本欄文字制限に近づきましたので、別欄で記させてください。>

抵当権が付いた田んぼを死んだ親から相続した人っていますか?そのとき、親の残した借金は完済しましたか?

登記上の地目が田の場合、財産的な価値は低く、担保価値は高いとはいえません。
(農地法の規制が強力だからです。
)。
ただし、市街化区域の田となると話は違ってきます。
この場合、農業委員会への届出だけで地目を「宅地」に変更できます。
本件の場合、後者だと思われます。
相続放棄していない以上、親御さんの借金も当然に相続することになりますし、完済できないなら抵当権者に競売にかけられることになります。

2016/9/18 01:10:38

田んぼの名義を死んだ親のままにしておき、相続をほったらかしにしておいてもいいんですかね~?>

抵当権の順位変更契約書の書き方について教えてください。
現在の抵当権設定状況第一順位 A銀行第一順位 B銀行第二順位 C銀行となっているものにD銀行の抵当権を設定し、変更後第一順位 A銀行第一順位 B銀行第二順位 C銀行第二順位 D銀行となるようにしたいのです。
この場合、順位変更契約書(登記原因証明情報)を作成するときは、今回順位変更の当事者となる2行間の順位は同順位となることから第1順位 C銀行第1順位 D銀行とし、上記2行の署名押印をすれば、変更後のような順位で抵当権を設定出来ると思ったのですが、同僚から第2順位 C銀行第2順位 D銀行ではないかと指摘されました。
どちらが正しいのでしょうか。
教えてください。
よろしくお願いします。

抵当権の順位変更登記の申請書に記載する「変更後の順位」の「第1」「第2」という表示は、順位変更当事者間の優先弁済権の順序であり、登記記録上の順位番号とは関係ありません。

2013/8/10 14:04:11

抵当権についてA社は、B社に対して金銭を貸し付けるに際し、当該賃金債権を担保するために、B社所有の甲建物を目的物として抵当権設定契約を締結し、その登記を了した。
B社が、A社の間で抵当権設定契約を締結すると同時に、A社に甲建物を引き渡されなければ、本件抵当権は効力を生じない。
←これは間違いだそうですが、どこがおかしいのでしょうか?また、抵当権は非占有担保であるとのことですが、これはどういう意味なのでしょうか?

抵当権や根抵当権が非占有担保であることが理解のポイントです。
抵当権や根抵当権は(1)設定登記することで効力を生じ、(2)債権者が占有する必要はない(=非占有担保)から、引渡しを受けなくても担保としての効力を生じる。
従って、質問の「A社に甲建物を引き渡されなければ、本件抵当権は効力を生じない。
」は×

2014/11/21 22:12:37

根抵当権500万円の土地は売ってもらえるか?土地を探しておりますが、なかなか希望通りの物件に巡り会えません。
直接交渉しようと空き地を法務局で謄本を確認したところ、根抵当権500万円が付いていました。
根抵当権について詳しくないのですが、何度も500万円を借りれるものでしょうか。
(所有者は小さい会社のようで、お金を借りるのに使っているようです。
)だとすると、会社のためにも土地は手放したくないと思われます。
また根抵当権500万円だと適正な価格はいくらぐらいなのかわかりますでしょうか?交渉のポイントもアドバイス頂けたら幸いです。
よろしくおねがいします。

根抵当権が付いていても、買うことは可能です。
根抵当権の被担保債権を負担することが前提になります。
根抵当債権が変動していると困難なのですが、根抵当の範囲を確定し、弁済することによって、根抵当権は消滅します。
根抵当500万円ということは、土地の相場マイナス500万円マイナス手間代でしょうね。

2017/12/11 23:55:06

回答ありがとうございます。が、難しいです。根抵当が変動しているか、どう範囲を確定するのか不明です。500万円支払えば被担保債権を負担することになって、変動やらは関係ないのではないでしょうか?また最期の一文は…?土地の適正価格の質問に対する回答でしょうか。銀行は土地相場やらを総合的に判断して極度額500万円という価格を出しているのではないでしょうか。>

抵当権消滅請求についてです。
抵当権の付いた不動産の売主Aが売却して買主Bに対して抵当権消滅請求をしたとします。
その後の流れは下記のような感じでしょうか?買主は抵当権者Cに対して 抵当権を消滅させたたいけどいくら払えば良い?じゃあ400万ねとなれば消滅、 やだよ通常の競売をするよとなれば競売。
ちなみに競売にかけて競り落とされたらBが払ったAに対する売却代金は解除でよろしいのでしょうか?ご教示よろしくおねがいします。

話がめちゃくちゃです。
もっと抵当権消滅請求について、ちゃんと勉強しましょう。
抵当権消滅請求ができるのは、買主Bです。
「買主Bに対して」じゃなくて、買主Bが抵当権者Cに対して請求するのです。
「いくら払えば良い?」じゃなくて、「400万円払うから抵当権を消滅させろ」というのです。
抵当権者Cが納得するか、二ヶ月以内に競売に掛けないなら、抵当権は400万円と引き替えに消滅します。
「Bが払ったAに対する売却代金は解除」は日本語になっていません。
「売却代金は支払わなくて良い」なら日本語になりますので、そういう意味のご質問だとするなら、それは間違いです。
そもそもBが「代金は競売に掛けられなかった場合のみ支払う」という停止条件付きで売買契約して、代金が支払われる前の状態なら、抵当権者Cに抵当権消滅請求できないからです。
「代金を支払い、所有権を完全に移転した後で、競売で失ったら、契約代金の返却を求めることができる」という意味でしたら、できるかどうかは、購入時のAとBの間で取り交わした売買契約の内容次第です。
なにも特約していなければBはAに対して代金返還請求はできないのが普通です。
抵当権が設定されていることは承知の上でそれなりの金額で購入しているのですから、Bは、必ずしも損をするわけではありません。
競売で落札された金額からAの債務と手数料を差し引いた残りが出た場合は、所有権者であるBに支払われます。
なお、抵当権者はCだけとは限らないし、Bが第三取得者の資格がない場合もありますので、ご質問の命題だけでは、本当の正解は語れません。

2014/7/6 00:31:57

抵当権、根抵当権の抹消登記をします。
どちらも債務が終わっていて、抹消登記の前に土地所有者が代わっています。
銀行が抵当権は登記義務者だとはわかるんですが、残りの権利者義務者がよくわかりません。
よろしくお願いします。

あくまで現在の所有権登記名義人が登記権利者抹消される抵当権(根抵当権)の登記名義人(銀行)が義務者です

2015/2/14 20:35:38

根抵当権の元本確定後について民法398条の21第1項で減額請求可能とあるのですが、なぜ損害賠償額等を加えているのに減額となるのでしょうか?根抵当権についてよく分かっていないこともあるためこのような質問になってしまったのですがどうぞよろしくお願いします。

あちゃ~!それじゃもう一度条文の確認と「根抵当権」から行こうかまず第三百九十八条の二十一 元本の確定後においては、根抵当権設定者は、その根抵当権の極度額を、現に存する債務の額と以後二年間に生ずべき利息その他の定期金及び債務の不履行による損害賠償の額とを加えた額に減額することを請求することができる。
2項省略さて、根抵当権と言うのは、普通の抵当権と異なり債権と直接は結びついていない「極度額」と言う枠・・リミットの中で出たり(弁済して)入ったり(新た債権が発生し)するある一定の範囲の不特定の債権を担保するもんなんだちょうど、蓋のあいたバスケットを想像すれば良いそうすると極度額はそのバスケットの大きさって事になるこのバスケット、普段は蓋が開いてて、債権が出たり入ったりしてるこの蓋を閉じるのが「元本確定」そうすると、その時にバスケットの中に入ってる債権だけを担保する、普通の抵当権類似の状態になるこの時、当然中の債権額(合計)は極度額より小いさい(だって大きけりゃバスケットからはみ出す)ここで条文に戻ってみようか「極度額を、現に存する債務の額と以後二年間に生ずべき利息その他の定期金及び債務の不履行による損害賠償の額とを加えた額に減額する・・」これで読んでわかるように、債権額を減額する訳じゃないんだバスケットの大きを「今、中にある債権額と損害金」まで縮小しようってだけなんだ・・だから誰も損しないじゃなんでこんな事をするかって言うと、根抵当権は登記して公示され極度額も載ってる例えば5000万と載ってたら、皆ヒビってもうその不動産を担保ではお金を貸してくれないかもしれないでも、「極度額を、現に存する債務の額と以後二年間に生ずべき利息その他の定期金及び債務の不履行による損害賠償の額とを加えた額」にして、1800万ぐらいになって公示出来れば、同じ担保で第二順位でも良いからお金貸してくれるかもしれないでしょそんな理由です

2016/9/27 23:00:46

ご回答ありがとうございます。具体例も挙げて頂いたおかげでやっと理解できました!失礼ながらもう2点だけ質問よろしいでしょうか?5000万の極度額であった場合お金を貸してくれないかもしれない、という部分なのですが、極度額は当事者間の合意によって決まるものなのでしょうか?また、貸してくれなくなる、ということは額が大きいと返してくれない可能性があるから、ということでしょうか?お手数おかけしますがどうぞよろしくお願い致します。>

抵当権が付いた土地を私が相続することになりました。
私の母の死亡により相続する土地は、母の名義です。
母とは同居して生活の面倒を見ていたのですが、家が老朽化して建て替えをすることになり、20年前に母が土地を担保提供してくれて、主人が家を建て替えたのです。
家の名義は主人で、住宅ローン(契約者は主人)はまだ3年半残っています。
こういう状態で相続した場合、銀行への対応をどうするのがよいのか、例えば所有権の移転登記をする前に銀行に連絡を入れ、抵当権の設定をしなおすかどうかを尋ねるのが良いのか、「移転登記をしました」と事後に銀行に報告をすれば良いのか。
銀行ごとに対応は違うとは思いますが、こういう事例の場合、銀行がどう対応する場合が多いのか、どなたか教えていただけませんか。
ネットで検索したとき、「ローン契約時の状態と変わってくると、銀行が契約違反として残債の一括清算を要求することがある」と書かれていたのを見たので、もしそうなるとローンの一括返済はとてもできないので、怖くて銀行に直接聞けずにいます。
ローンが滞らないなら、担保の土地の名義が変わっていても銀行には分からないからこのまま黙っている選択もあるのかと考えたりもします。
銀行にお勤めで住宅ローンを担当されている方や専門家の方、こういう事を経験された方等の御意見、アドバイスを宜しくお願いいたします。

相続に伴う所有権移転は「契約時と事情が変わった」ことにはなりません。
融資先もそれでなにか困ったことになるわけではありませんので、興味も無いでしょう。
契約違反でもなんでもありませんから、そのまま正直に、このようになったと後でも先でもどっちでもいいので申告すればいいだけです。
内緒にしていれば契約違反を問われる可能性はゼロではありませんが(現実にはそれも考えられませんが)、正直に申告したことで、何らかの契約変更を迫られたりすることは絶対にありません。
ちなみに抵当権を設定したままで、相続登記をすることは、何ら問題なくできますので、銀行の許可はいりませんし、それにより銀行が抵当権設定を見直すなんて事もありません。
面倒なら相続に伴う所有権移転登記なんてやらずに放置しても、あなたの権利がなくなるわけではありませんのでかまいませんが(厳密にはいけないことですが)、後々事を思ったら早めの登記がおすすめです。

2018/6/14 13:02:29

抵当権付き不動産の売買について教えて下さい。
付帯権利として抵当権が付いている不動産が売られている場合というのはローン(借金)が返済されてない不動産ってことで良いですか?その場合は通常、売買契約時に(あるいは後に)売主に抵当権を消してもらうことになるのでしょうか?それとも買主が抵当権付き不動産の所有者になった後も、売主が借金を返済していくのが普通ですか?その場合、返済できなかったら競売にかけられることになるのですよね?そうなると買主は物上保証人みたいな感じになりますよね?それとも買主が契約時にローン残額を返済することになるのが普通ですか?例えば5000万で売られている不動産に、付帯権利として3000万の抵当権が付いている場合は、買主は5000万だけ払えば抵当権が消えた不動産を買えるのでしょうか?それとも実質的には8000万を負担しないといけないということでしょうか?

買主がお金を支払ったと同日に、司法書士が銀行に抵当権抹消の手続きをして、買主の名義に変更申請に行きます。
ほとんどの不動産は、ローンで買われているので、ほとんどの不動産には抵当権(銀行)が付いています。
買う金額の中から前の所有者が借りているローンを全額返済して、抵当権抹消します。
>例えば5000万で売られている不動産に、付帯権利として3000万の抵当権が付いて>いる場合は、 買主は5000万だけ払えば抵当権が消えた不動産を買えるのでしょう>か?その通りです。

2014/7/25 12:15:50

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